С 1 января 2027 года доход от продажи квартиры или другого объекта недвижимости в России могут начать учитывать вместе с зарплатой и иными доходами владельца. Это не означает введения единого налога в 22% на каждую сделку: максимальная ставка будет применяться только к части совокупного годового дохода, превышающей 50 млн рублей.
Предложение Министерства финансов появилось на фоне планируемых расходов федерального бюджета на оборону в размере 17,1 трлн рублей и дефицита свыше 5,5 трлн рублей. Однако законопроект пока не стал действующей нормой: окончательные правила, вычеты и возможные исключения еще могут измениться.
Как продажа квартиры повлияет на ставку
О подготовленных изменениях 3 октября 2026 года сообщила «Новая газета Европа». О предлагаемом порядке расчета также написало издание «АиФ — Калуга».
Сейчас доход от продажи недвижимости рассматривается отдельно от других поступлений гражданина. Минфин предлагает включать его в общую базу для расчета налога на доходы физических лиц. В результате сумма от сделки будет учитываться вместе с зарплатой, процентами по вкладам, доходами от ценных бумаг и другими доходами — в зависимости от того, какие категории закрепит окончательная редакция закона.
Для совокупного годового дохода предлагается использовать прогрессивную шкалу:
13% — до 2,4 млн рублей;
15% — с суммы от 2,4 млн до 5 млн рублей;
18% — от 5 млн до 20 млн рублей;
20% — от 20 млн до 50 млн рублей;
22% — с суммы свыше 50 млн рублей.
При прогрессивном налогообложении переход в более высокий диапазон не означает, что весь доход облагается по максимальной ставке. Повышенный процент применяется только к части суммы внутри соответствующего диапазона. Но сама продажа недвижимости может изменить итоговый расчет, если доход от нее добавится к зарплате или инвестиционным поступлениям, уже близким к следующей границе.
Таким образом, ключевым изменением станет не отдельная ставка для продавцов жилья, а связь между одной имущественной сделкой и финансовыми результатами гражданина за весь год.
Номинальный рост цены не равен реальной прибыли
Новая формула может затронуть не только владельцев дорогих объектов. Для многих российских семей недвижимость остается способом сохранить накопления при инфляции. Квартира, проданная дороже, чем была куплена, не обязательно принесла владельцу реальный прирост покупательной способности: разницу могут съесть инфляция, расходы на ремонт, проценты по ипотеке и покупка другого жилья.
Налоговый расчет при этом будет опираться на доходную базу, определенную законодательством, а не на то, насколько увеличилось реальное благосостояние продавца после сделки. Поэтому значение будут иметь окончательные правила учета расходов, вычетов и освобождений от налога.
Последствия для разных групп граждан будут различаться. Человек с небольшим доходом, продавший квартиру, может остаться в нижнем диапазоне шкалы. У продавца с высокой зарплатой, процентами по вкладам или доходами от ценных бумаг та же операция способна увеличить ставку для части годового дохода.
Налоговые органы расширят обмен данными
Параллельно власти планируют усилить контроль за имущественными налогами. Федеральная налоговая служба должна активнее обмениваться данными с Роскадастром, сопоставляя налоговые сведения с информацией о зарегистрированных зданиях, пристройках и площади объектов.
Задача такого обмена — выявлять неучтенные строения, незаявленные расширения и расхождения между площадью в документах и фактическими характеристиками недвижимости. Если в реестрах обнаружится ранее не зарегистрированный объект или большая площадь, налоговая оценка может быть пересмотрена.
Пока не определено, сколько объектов попадет под такие проверки и каким образом они будут проводиться в конкретных случаях. Эффект будет зависеть от качества данных, порядка их сопоставления и окончательных административных правил.
Отдельное изменение касается наиболее дорогой недвижимости. Для объектов с кадастровой стоимостью свыше 300 млн рублей предлагается отменить действующее ограничение, по которому имущественный налог может ежегодно увеличиваться не более чем на 10%. После переоценки владельцы таких объектов могут столкнуться с более резким ростом начислений.
Поиск доходов для бюджета
Вместе эти меры расширяют несколько источников налоговых поступлений: больше видов доходов объединяются в одном расчете, налоговые органы получают больше сведений о недвижимости, а для самых дорогих объектов снимается ограничитель роста имущественного налога.
Власти могут представить такую систему как более прогрессивную: чем выше совокупный доход, тем выше ставка, а владельцы особо дорогих объектов должны платить больше. Для граждан это одновременно означает, что частное имущество будет теснее связано с их общей налоговой нагрузкой. Продажа квартиры, которая раньше оценивалась преимущественно как отдельная операция, может повлиять на расчет налога за весь календарный год.
Финансовый контекст усиливает значение предложения. В проекте бюджета на 2027 год, как указывается в распространенных сообщениях, заложены 17,1 трлн рублей расходов на оборону и дефицит более 5,5 трлн рублей. Эти цифры объясняют поиск дополнительных внутренних доходов, но сами по себе не показывают, сколько средств принесет изменение налогообложения недвижимости.
Одновременно растут или пересматриваются другие платежи, включая утилизационный сбор на автомобили, тарифы жилищно-коммунальных услуг, сборы, связанные с электроникой, а также различные штрафы и административные платежи. Налог на доход от продажи жилья действует иначе: он может не увеличить цену покупки или услуги, но уменьшить сумму, которая останется у владельца после сделки.
Пока главный вопрос для продавцов — не будут ли все сделки облагаться по ставке 22%, а то, насколько широко в итоговом законе определят совокупный доход, вычеты и исключения. От этих деталей будет зависеть, останется ли основная нагрузка у состоятельных владельцев и собственников дорогой недвижимости или распространится на более широкий круг семей, продающих обычное жилье для сохранения своих сбережений.
