Инвестиции в гостиничную недвижимость России резко сократились в январе—сентябре 2026 года. На рынок пришелся 21 млрд рублей против 54 млрд за тот же период годом ранее, а число новых номеров уменьшилось более чем вдвое.
По данным консалтинговой компании IBC Real Estate, объем вложений снизился на 61,1%. В оценили инвестиции в гостиничные объекты в 20,5 млрд рублей — на 55% меньше в годовом выражении. Разница связана с методиками подсчета, но обе оценки указывают на одно направление: аналитики называют нынешний уровень минимальным примерно за последние пять лет. Об этих данных 30 октября сообщал «Коммерсантъ».
Гостиничный бизнес оказался зажат между двумя проблемами. Стоимость строительства и рыночных займов растет, а спрос остается недостаточным для заметного повышения тарифов. Одновременно туристы все чаще выбирают более дешевые апартаменты и посуточные квартиры.
После льготных кредитов проекты стало сложнее окупить
Одной из главных причин спада участники рынка называют завершение программы льготного кредитования строительства гостиниц. Теперь девелоперам приходится рассчитывать на коммерческие займы, стоимость которых остается высокой на фоне жесткой денежно-кредитной политики Банка России.
Для гостиничного проекта дорогой кредит особенно чувствителен. Проценты начинают начисляться еще во время строительства, тогда как первые доходы появляются после открытия объекта. Затем инвестору нужно оплачивать персонал, коммунальные услуги, обслуживание здания и долг — независимо от того, насколько удачным окажется туристический сезон.
При этом строительство продолжает дорожать. Девелоперу приходится заранее оценивать доходность проекта, рассчитанного на несколько лет, хотя будущую загрузку отеля определить трудно. На нее влияют сезонность, транспортная доступность и потребительские расходы. В результате повышение стоимости капитала способно изменить экономику проекта еще до его завершения.
Снижение интереса к отрасли заметно и по регистрации бизнеса. За первые три квартала 2026 года в России зарегистрировали 4,2 тыс. компаний и индивидуальных предпринимателей, специализирующихся на гостиничной деятельности. Это на 17,8% меньше, чем годом ранее. Одновременно ликвидировали 3,4 тыс. предприятий — примерно столько же, сколько за аналогичный период 2025 года.
Эти показатели сами по себе не означают, что каждая ликвидация связана с финансовыми трудностями, а каждая новая регистрация — с запуском гостиницы. Однако они показывают: рынок привлекает меньше новых участников, а действующие компании осторожнее относятся к расширению.
Спрос снижается, и отели не могут переложить расходы на гостей
По данным Travelline, совокупный объем гостиничных бронирований в России за январь—сентябрь уменьшился на 5,3% в годовом выражении. Среди факторов, влияющих на спрос, компания называет стремление части потребителей сократить расходы, усиление конкуренции со стороны зарубежных направлений, частые закрытия аэропортов и снижение потока иностранных туристов.
Для гостиниц падение бронирований означает не только меньшую выручку, но и снижение предсказуемости бизнеса. Повысить цены, чтобы компенсировать подорожание кредита, строительства и содержания объектов, можно лишь ограниченно: более дорогой номер может подтолкнуть клиента к выбору другого формата размещения.
Московские показатели демонстрируют этот механизм. Средняя загрузка качественных гостиниц в столице за девять месяцев составила 71%, снизившись на 2% за год. В люксовом сегменте показатель упал на 10%, до 42%, а гостиницы эконом-класса потеряли 4% и достигли загрузки 65%.
Одновременно снизилась средняя стоимость проданного номера. В Москве она составила 10,9 тыс. рублей — на 6,8% меньше, чем годом ранее. Сочетание меньшей загрузки и более низкого тарифа сокращает доходы отелей, тогда как расходы на содержание здания, сотрудников и инфраструктуры не уменьшаются с той же скоростью.
Апартаменты усиливают давление на бюджетные гостиницы
Важным конкурентом традиционных отелей становятся апартаменты и посуточные квартиры. В летнем сезоне 2026 года на этот сегмент пришлось 30% бронирований — на 7% больше, чем годом ранее. Количество предложений выросло на 33%.
Для туристов такие варианты часто привлекательны более низкой ценой и гибкостью. Они особенно востребованы у семей и тех, кто планирует длительное проживание. Отели же несут постоянные расходы на штат, коммунальные услуги, уборку, обслуживание здания и выполнение обязательных требований. Сократить их быстро при снижении спроса невозможно.
Сильнее всего конкуренция затрагивает бюджетный сегмент. Если гостиница повышает тариф вслед за ростом издержек, клиент получает все больше возможностей выбрать квартиру или апартаменты. Поэтому рост краткосрочной аренды ограничивает способность отелей защищать маржу за счет цен.
При этом посуточное жилье нельзя считать единственной причиной снижения гостиничных бронирований. На выбор путешественников одновременно влияют бюджет поездки, транспортные ограничения и конкуренция со стороны зарубежных направлений. Однако расширение более дешевого предложения усиливает давление на гостиницы именно в той части рынка, где повышение тарифов наиболее рискованно.
Новых номеров становится значительно меньше
Сокращение вложений уже отражается на предложении. В январе—сентябре 2026 года в качественных гостиничных объектах ввели 2,1 тыс. номеров — на 57% меньше, чем за аналогичный период 2025 года. По итогам всего года ожидается появление 4,5 тыс. номеров, что на 38% ниже прошлогоднего результата.
Меньший объем нового предложения в перспективе может снизить конкуренцию для уже работающих гостиниц. Но сейчас он прежде всего свидетельствует о переносе или пересмотре проектов. Девелоперы должны заморозить капитал на годы, тогда как расходы на строительство и обслуживание кредита возникают сразу, а доходность зависит от будущего туристического потока.
Рынок постепенно теряет и инвестиционный импульс, и возможность быстро нарастить качественное предложение. Пока финансирование остается дорогим, строительство дорожает, а бронирования и тарифы не демонстрируют устойчивого роста, гостиничные проекты будут проходить более жесткий отбор. Главный вопрос для отрасли теперь заключается в том, сможет ли спрос восстановиться настолько, чтобы оправдать строительство новых объектов при высокой стоимости капитала.
