В крупнейших российских городах новые квартиры становятся дороже, хотя покупателей и сделок становится меньше. За январь—сентябрь 2026 года средняя цена предложения в новостройках 15 городов-миллионников выросла на 10,5%, до 231,2 тыс. рублей за квадратный метр. Число договоров долевого участия за тот же период сократилось на 5%.
Так рынок столкнулся с противоречием: спрос ослабевает, но застройщики не спешат снижать цены. Себестоимость строительства и стоимость проектного финансирования ограничивают пространство для скидок, а дорогая ипотека сокращает число покупателей, способных выйти на сделку.
Ценник растёт быстрее, чем продажи
Данные специализированной платформы мониторинга и анализа рынка недвижимости, о которых 18 октября 2026 года сообщил «Коммерсантъ», показывают заметное расхождение между предложением и фактическими сделками.
Средняя стоимость уже проданного жилья в городах-миллионниках за первые девять месяцев года достигла 198 тыс. рублей за квадратный метр. По сравнению с аналогичным периодом 2025 года она увеличилась на 10,8%. Разрыв между ценой квартир в экспозиции и стоимостью состоявшихся сделок составил 16,7%. Годом ранее он был почти таким же — 16,9%.
Этот показатель не означает, что каждый покупатель получает одинаковую скидку. Он показывает устойчивую разницу между ценовыми ожиданиями продавцов и суммами, по которым жильё действительно продаётся. Застройщики сохраняют высокие цены в прайс-листах, но при заключении договора вынуждены учитывать ограниченную платёжеспособность клиентов.
В масштабах всей России динамика выглядит спокойнее. В сентябре средняя цена проданного жилья в новостройках составила около 200 тыс. рублей за квадратный метр и почти не изменилась в годовом выражении. В крупнейших агломерациях рост оказался заметно сильнее.
В Санкт-Петербурге предложение за год подорожало на 21,7%, до 388,9 тыс. рублей за квадратный метр. В Москве средняя цена выросла на 15,8%, до 727,9 тыс. рублей. Эти показатели особенно чувствительны для покупателей, которые рассчитывают на ипотеку: увеличение цены квартиры сочетается с высокой стоимостью кредита и более крупной ежемесячной выплатой.
Продаж меньше, выручка тоже снижается
За девять месяцев в 15 городах-миллионниках заключили 212,9 тыс. договоров долевого участия — на 5% меньше, чем годом ранее. Совокупная выручка застройщиков от продажи жилья сократилась на 2,3%, до 2,51 трлн рублей.
То, что выручка уменьшилась слабее числа договоров, объясняется ростом средней цены. Компании продали меньше квартир, но частично компенсировали снижение объёма более дорогими сделками. Однако этого оказалось недостаточно, чтобы удержать общий доход на прежнем уровне.
Сокращение продаж означает, что квартиры дольше остаются на рынке, а деньги медленнее возвращаются в строительные проекты. Для отрасли это важно не только с точки зрения выручки. При растущем сроке экспозиции увеличивается объём средств, связанных в незавершённых или готовых, но не проданных объектах.
На этом фоне застройщики начали осторожнее относиться к запуску новых проектов. Основатель платформы Ирина Доброхотова сообщила, что в 2026 году число запусков новых строительных проектов в российских городах-миллионниках сократилось на 30% в годовом выражении.
Почему снижение спроса не приводит к обвалу цен
В обычной ситуации ослабление спроса создаёт условия для удешевления товара. В строительстве этот механизм работает медленнее. Квартира продаётся в рамках проекта, где заранее рассчитаны расходы на материалы, землю, рабочую силу, подрядчиков и обслуживание кредитов. Быстро снизить цену без пересмотра всей финансовой модели компании не всегда могут.
На себестоимость давят подорожание строительных материалов, дефицит кадров и высокая стоимость земельных участков. Международные ограничения осложнили доступ российских компаний к части строительного оборудования, отделочных материалов и прежним логистическим маршрутам. Переход на альтернативных поставщиков способен увеличивать расходы, хотя его влияние различается в зависимости от региона и конкретного проекта.
Дополнительную нагрузку создаёт финансовая схема отрасли. При проектном финансировании банк выдаёт кредит на строительство, а средства покупателей размещаются на счетах эскроу и становятся доступны застройщику при выполнении предусмотренных условий. Когда продажи замедляются, деньги поступают медленнее, а кредитная нагрузка сохраняется.
В такой конструкции снижение цены может оказаться опасным для экономики проекта. Каждая уступка уменьшает доход, необходимый для погашения займа и завершения строительства. Но сохранение высокого прайса увеличивает сроки продаж и риск накопления непроданных квартир. Поэтому компании оказываются между двумя проблемами: покупатели ждут скидок, а банки и стоимость строительства ограничивают возможность их предоставить.
На спрос одновременно воздействуют условия кредитования. Высокие ипотечные ставки увеличивают ежемесячные платежи, а сокращение доступности льготных программ сужает круг семей, которые могут приобрести квартиру на приемлемых условиях. Для покупателя значение имеет не только цена квадратного метра, но и первоначальный взнос, ставка, срок кредита и итоговая переплата.
Имеющиеся показатели сами по себе не доказывают, что жильё стало недоступно большинству граждан. Они, однако, фиксируют растущее напряжение между ценами предложения, фактическими продажами и финансовыми возможностями потенциальных покупателей. Чем быстрее дорожает квартира по сравнению с доходами и доступным кредитом, тем больше семей откладывают покупку, выбирают меньшую площадь или переключаются на вторичный рынок.
Сокращение новых строек может изменить рынок позже
Уменьшение числа запусков позволяет застройщикам не наращивать обязательства в период слабого спроса. Компании могут сосредоточиться на уже начатых проектах и не замораживать дополнительные средства в объектах, для которых пока трудно найти покупателей.
Но у такой реакции есть долгосрочный эффект. Если новые проекты будут запускаться заметно реже, будущий объём предложения сократится. Это не сделает квартиры дешевле автоматически: при сохранении высоких затрат и ограниченной доступности ипотеки рынок может стать меньше, но не доступнее.
Пока корректировка происходит сразу по нескольким направлениям. Снижается число договоров, падает выручка, сохраняется существенный разрыв между ценой предложения и реальной сделкой, а девелоперы сокращают запуск новых объектов. При этом признаков классического обвала цен нет: себестоимость и финансирование не позволяют компаниям быстро перенести слабость спроса в прайс-листы.
Главный вопрос для рынка на ближайшие месяцы — что окажется сильнее: накопление непроданных квартир или сокращение будущего предложения. В первом случае застройщикам придётся расширять скидки и менять условия сделок. Во втором дефицит новых проектов может поддержать высокие цены даже при дальнейшем снижении числа покупателей.
